住宅施策を考える/日本建築学会東海支部都市計画委員会 住宅部会

第35回部会 「蒲郡市の中心市街地について」      [2006. 2.10]
参加者 13名
1.蒲郡市の概要
  • 東西12.44km、南北11.64km、面積56.81km2。南側が海で北側が300〜400mの山に囲まれている。
  • 昭和61年の86,227人をピークに人口が減少してきており、平成17年4月現在で81,739人。最近は人口減少が鈍ってきている。
  • 産業別就業者数は、第1次産業が5.3%、第2次産業が43.6%、第3次産業が50.9%となっている。
  • 17年度の市財政は、一般会計が247億円、特別会計・企業会計と合わせて1172億円。特別会計の内、競艇事業583億円が含まれる。

2.公営住宅などの概要
  • 市営住宅が9団地390戸。県営住宅が4団地545戸。雇用促進住宅が1団地120戸。計1055戸。90戸が木造の簡平であり、平成20年度から建て替えを計画している。他の団地はストック活用を計画している。
  • ストック総合活用計画では、単身向けやシルバーハウジングを増やして、市営住宅を410戸に増やす目標を立てている。県営住宅は、最近、春日浦団地が120戸整備された。他に特定優良賃貸住宅が2団地32戸ある。
  • 蒲郡市土地開発公社が形原に整備した春日浦住宅地を平成8年から272区画を分譲しているが、約120区画が売れ残っている。

3.立体交差事業
  • これまでは鉄道によって南北が分断されていたが、平成17年12月に高架工事が完了し、南北を通り抜けられるようになった。平成19年度までに関連整備を完了する。

4.都市再生整備計画
  • 地区名が蒲郡中央。計画期間が平成17年度〜24年度。交付期間が17〜21年度。区域は駅を中心に東西2km、南北3km、340ha。観光資源の一層の活用、地区南北の交流、人口の定着を課題として計画を作成。

5.市街地再開発事業
  • 蒲郡駅南区画整理事業と抱き合わせで施行している。駅前広場南の都市軸西地区と駅西地区の2箇所。駅西地区は歓楽街と狭小宅地が雑然と混在する地区であり、駅南側は蒲郡港から陸揚げされた石炭などの燃料の一時保管庫と運送会社のターミナルが散在している閑散とした地区だった。
  • JRならびに名古屋鉄道の鉄道高架事業に伴い、駅前広場と周辺地域の整備が区画整理事業により施行されることにあいまって、再開発事業の機運が高まった。
(1)蒲郡駅南都市軸西地区第一種市街地再開発事業
  • 蒲郡駅南に位置し、蒲郡駅南土地区画整理事業区域の一部1.95haを対象としている。平成元年に基本構想作成、平成9年に再開発準備組合が設立、平成12年2月に再開発組合の設立・工事着手、平成12年12月にアピタがオープン。平成13年3月に事業完了。建築面積は1.27ha。
  • 事業費は約26億円。参加組合は1法人(ユニー梶j。建物は鉄骨造4階建、延床面積41,000u。
(2)駅西地区について
  • 蒲郡南駅前広場のすぐ西に当たる駅南土地区画整理事業区域内の1.53haを対象に、平成10年度から再開発準備組合を設立して進めてきたが、平成14年11月開催の愛知県事業評価監視委員会より事業の中止が望ましいとの提言を受けて、事業を中止した。
  • その後、平成15年11月に駅南・西地区まちなみ形成推進委員会を立ち上げ協議を続けてきた。蒲郡駅南土地区画整理事業区域内の1つの街区2067uに市有地を集約し、住居系マンションの建設を条件にアイシン開発株式会社に一括売却。マンションは平成19年度に竣工予定。21階建78戸。
6.土地区画整理事業
  • 昭和27年に着手。10地区(公共団体施行7地区、組合施行3地区)218haが完了。
  • 現在施行中は、蒲郡蒲南地区(52.2ha)、蒲郡中部地区(53.31ha)蒲郡駅南地区(19.59ha)で、いずれも公共団体施行。全10地区で343haとなり、埋立地区を除いた市街化区域の22%にあたる。
(1)蒲郡駅南地区
  • 事業面積は19.59ha。事業期間は昭和63年〜平成22年。総事業費は174.8億円。地権者数は257人。
  • 区画整理後の地価総額の上昇が見込めないため、減価補償金に見合う3億円相当の土地を市が先行取得している。
(2)蒲郡蒲南地区
  • 52.2ha。昭和44年〜平成21年まで。総事業費は163億円。地権者数は927名。
(3)蒲郡中部地区
  • 53.31ha。昭和62年〜平成24年まで。総事業費は196.9億円。地権者数は796人。
  • 事業費ベースの進捗率は平成16年度末で57.2%、移転率54.3%。まだかなり残っている。

7.中心市街地活性化基本計画
  • 平成13年3月に中心市街地活性化基本計画を作成。平成14年3月にTMO構想を策定。ほぼ同じ区域で、都市再生整備計画(まちづくり交付金)も策定している。
  • 市全域では昭和60年をピークに人口が減少してきているが、世帯数は増加している。中心市街地も人口が急速に減少しており、世帯数は若干の増加で推移している。23,676人(昭和40年)→16,170人(平成16年)
  • 昭和53年からの事業所統計によれば、昭和61年をピークに事業所数、従業員数ともに減少している。製造業の事業所数は、昭和53年の約1,700から平成13年には約1,200に減少。卸小売業の事業所数は、昭和56年の約2,500から平成13年には1,894に減少。この傾向は中心市街地にも当てはまる。商店数、年間販売額、飲食店数、従業員数も減少している。
  • なかなか中心市街地の活性化につながらない。その理由として、第一に商店街の跡継ぎがいない、資金的にも人材的にも動きがとれない。第二に、駅前に駐車場がなく、郊外の大型店に客が流れてしまった。数年前から駅前に分譲マンションの建設が進んでいるが、それで地元商店が開店したという話はない。新規の出店は、フランチャイズの焼肉屋や寿司屋だけ。
  • TMOの具体的な取り組みとして、「がまグねっと」を立ち上げている。また、北口の中央通りを歩行者天国にして、福寿稲荷ごりやく市を開催している。チャレンジショップも開催。また、環境にやさしい取り組みとして、マイバッグ持参運動を進めており、地元の三河木綿で作ったエコバックを全戸配布し、このバッグを持参して買い物をすると、特典が受けられる取り組みも行っている。また、商店街の店自慢も企画して取り組んでいるが、どこまで効果があるかは分からない。

  • 蒲郡は観光地であり、4箇所の温泉地がある。日帰り観光客は年間800万人程度。うちラグーナ蒲郡が350万人。以前はラグーナ蒲郡が無くても700万人あったが、それが500万人程度に減少した。宿泊客は年間90万人。最盛期は140〜150万人程度あった。この観光客を中心市街地にどう呼び込むかが課題。
  • 行政や商工会議所が色々言うが地元商店街が動けない。商店街の組織を維持できない状況。
  • 今後の重点として駐車場の確保、及び、宅配・御用聞きに商店の生き残りの道を見出せないかと考えている。また、空き店舗の利用としてチャレンジショップを考えたが、なかなか難しい。1階の店舗が閉まっていても2階部分に住んでいる等の理由で、貸してもらえないケースが多い。
  • 繊維産業の衰退、観光産業の衰退、大型店の郊外進出の中で商店街の活性化は難しい状況。加えて、最近は道路事情の改善によって幸田町や岡崎市にも客が流れており、特効薬がない。
  • 地方では、国のまちづくり3法で活性化できるほど余力が無い。今検討されている国のまちづくり3法の改正が有効か、疑問がある。


2 質疑応答・意見交換
Q:質問、A:答え、C:コメント)
●区画整理について
Q.保留地処分はどんな状況か。
    A.そもそも保留地が少ない。蒲南地区、中部地区とも4%(地積)。駅南地区は保留地はない。保留地が散在しており、移転を進めつつ保留地をあみ出している状況である。
Q.区画整理の今後の予定はどうなっているか。
    A.地価が下落しており保留地処分も思うようにできない。中部地区以降は予定が立てられない状況。
Q.蒲南地区は準工業地区が多いが、地場産業の状況はどうか。
    A.元々繊維産業が多かったが衰退が進んでいる。区画整理事業を始めた当時は多かったが、平成5年以降外国製品に押されて急速に衰退し、現在は最盛期の1/3 。工場跡地は賃貸マンションなどに変わっている。
Q.分譲マンションの建設はどうか。
    A.分譲マンションよりも賃貸住宅が多い。現在は供給が過剰ぎみ。核家族化で世帯分離した世帯が、持ち家を取得できなくて賃貸に流れている。

●都市特性と中心市街地の状況
Q.都市再生整備計画の対象である蒲郡中央地区ではピーク時に比べて人口はかなり減っているのですか。
    A.ピーク時の人口データは把握していないが、減っている。
Q.市内でどこが増えてどこが減ってということはあるのですか。
    A.増えている地区はあまりない。郊外化の傾向が見られるが、春日浦住宅(形原地区の埋立地)までは行かず、中心市街地の外側の工場跡地等で建設された賃貸住宅や分譲住宅に出て行くケースが多い。
Q.商店主が郊外に住むという傾向は見られないのか。
    A.商店主の老夫婦は商店街に住んでいるケースが多く、なかなか家屋敷を手放せない。区画整理を行っても商店をやるだけの余力が無い。
Q.人口がピーク時よりかなり減っているが、どのような人が出ていったのか。
    A.働く場所がないので若者が地元に戻ってこない。高齢化率が県下30市の中で3番目に高い。子供は外に出ていってサラリーマンになり、商店を続けている老夫婦は、どちらか一方が体調を悪くすると商店を閉めてしまうのが現状。
Q.蒲郡は、都市形状が海に沿って線形になっているので、中心性が弱くて不利だ。また、平地が少ない点も不利。
    A.JRの駅が4つある。平地が少なくて地価も高かったため、隣接の幸田町や小坂井町に転出した人も多い。西浦、形原からは、蒲郡の中心部に来るよりも幸田町へ行く方が早い。
Q.売れる土地がないということか。国道247号バイパス辺りは、宅地や大型店、沿道店舗の需要もあると思うが、引き合いはないのですか。
    A.あまりない。交通量も少ないし、土地を売らない傾向もある。
Q.中心市街地というよりも全体が地盤沈下している印象だ。どこか1ヶ所でも活力を見出せるところがあればよいのだが。
    A.国道247号バイパスが全部完成し、国道23号も整備できれば変わる。蒲郡インターまでなら10年程度でできると思う。
Q.高齢者向けケア付き住宅はどうか。幸田町では民間がデイサービス付き賃貸住宅を建設している。蒲郡駅周辺には商店もあり観光もあって、抜群に住みやすいと思う。ユニーの跡地辺りに、スポーツジム、デイサービスセンターと賃貸住宅の複合的施設の整備も考えられる。
    A.商店街を見ていると、大型店と競合する店舗は閉店してきている。高齢者のために、まちなかで商店があるとよいと言うが、現在残っている商店だけでは生活できないのが実情だ。
Q.駅前にはアピタもあるし、やめたいお店はやめてもらっても構わないのではないか。豊橋の駅前に比べれば状況はよいと思う。
    A.シャッターが下りたところをどう使うかが問題。
    C.郊外の一戸建て用地を斡旋してシャッター店舗用地を買収し、駅前にマンション建設をすることもできる。
    C.まちづくり3法には期待していいのでしょうか。
    C.蒲郡の場合、それほど郊外に大型店ができている訳ではないので、まちづくり3法で解決できる問題ではないと思う。

●ラグーナ蒲郡周辺の開発について
Q.今度、蒲郡で中高一貫校ができますね。
    A.今日が開校式。海陽学園。全寮制で1学年が120人。全学年で720人。
Q.ラグーナのマンションが本来は週末利用を想定していたが、実際は定住者が予想以上に多いと聞いた。蒲郡市の底力ではないか。まだ、マンションの建設は続くのか。
    A.マンションは立地等の条件がよかったと思う。今3棟目を建設していて、6棟建設する計画がある。
    C.普通のマンションではなくて、ケアサービス施設もつけたらどうか。
Q.マンションの入居者はどこから来るのか。
    A.ヨットの係留施設があるので、ヨットやモーターボートのオーナーがマンションを買って、週末にヨットを楽しんで泊まっている。そのため、ウィークデーは人がいない。
Q.ホテル建設の可能性はどうか。
    A.ホテルは、近接する三谷温泉との調整もあり、まだ決まってはいない。
Q.蒲郡東高周辺(ラグーナのある大塚地区の山側)の市街化調整区域内の住宅開発の可能性もあると思う。
    A.地盤が岩質で造成が難しい。またJRで分断されていることもネックである。
    C.高校の辺りからは、ラグーナの観覧車も見えて、南斜面で抜群の立地だと思うのだが。
Q.蒲郡市は市街化区域内の未利用地が少ないので、市街地の拡大も可能ではないか。
    A.県からは、区画整理予定地として建ぺい率を厳しくした地区が2地区あり、市街化区域内の未利用地が多いと言われている。

●蒲郡の観光と文化、産業
Q.蒲郡は観光地のため、物価も少し高い。元は蒲郡の主要産業は何だったのか。
    A.文献によれば、農業と漁業。三谷、形原、西浦に港があり、蒲郡にも港があった。戦前から三河木綿があり、戦後ガチャマン景気で繊維が一気に栄えた。昭和40年ごろまでは繊維に関する一連の工程が全てまちの中でできたが、現在はあやしくなってきている。
Q.有松のような文化にはなっていかなかったのか。
    A.ない。木綿の生地は元々作業着用。戦後は木綿が衰退して化繊が主力になった。最近、三河木綿を復活させようという活動が始まった。昔の手織りの機械を探してきて、希望者を集めて、綿を植えるところからはじめて、糸をつむいで、自然の染料で染色して、織ってという一連の活動を行っている。繊維産業を復活させて、これを観光資源に使おうという産業観光にも取り組んでいる。小物や服地をお土産にしようと取り組んでいるが、絹織物や有松の絞りのようなものなら付加価値も高くなるのだが、木綿はそうはいかない。
Q.蒲郡は熱海に似ている。熱海では、寛一・お宮に頼って、新婚旅行ブームに頼って、ふと気づいたら団体客がいなくなっていた。蒲郡も他に何もない時はここしかないということで客が来たが、今後は地元の文化が重なるような取り組みをしていないとダメではないか。
    A.観光のスタイルが変わった。一昔前までは、バスで団体で駆けつけて、宴会をして、帰りにお土産をどさっと買って帰るスタイルが主流だった。しかし、今は小グループや家族旅行に変わってきた。昔は大浴場があればよかったが、現在は部屋付きの風呂があるとか、少々高くても良いから家族がのんびりできるという風に観光が変わってきた。熱海も蒲郡もこのあたりの読みが遅かった。名古屋からの観光客にとっては、蒲郡は遠いというイメージが強い。
Q.昔ながらの観光に拘っていても先が無いのでは。
    A.従来の観光ではダメで、交流をしていこうと昨年の3月に観光交流立市宣言を行った。現在の取り組みとしては、健康と観光を結び付けようとか、市民を巻き込んでいこうとか考えている。
    C.大変よい試みだ。青森ではりんごの木を1本単位でオーナー制にしたりしている。みかんの木もできないのか。
    A.そのような取り組みも始めた。
    C.収穫だけではなくて、途中も手入れに来させるようにしたらよいのではないか。世話をしてもらうことを通して、蒲郡の魅力を感じてもらって、リタイアした後に住んでもらう。2007年以降の団塊の世代の退職者を呼び込むことを考えたらよい。
C.伊豆に高齢者向けのマンションができている。遠いというイメージを逆に利用してみてはどうか。蒲郡にはこじんまりして暖かいというイメージがある。そういうイメージは売りになる。高齢化を逆手にとって、高齢化した人を呼び込んではどうか。温泉があることもアピールポイントだ。
    C.そのような高齢者に木綿を織ってもらったりしてはどうか。
    C.イタリア北部のトリノなどでは、染色や機織りなどの産業を活用して持ち直してきている。
    C.蒲郡は駅から歩いて2分で観光地。高齢者向け産業に新しいニーズを見出すことは可能性がある。
    C.海洋レジャーもある。
    C.蒲郡は「三河の鎌倉」。
    C.駅前の区画整理を活用し、マンションを建設して、よいイメージで売り出せないか。
    C.吉良町で、トヨタの寮を特別養護老人ホームに活用している事例がある。三谷温泉の山側の建物を福祉施設として活用したらどうか。高級高齢者向けケアハウスといったイメージ。
Q.若い人たちには蒲郡ブランドのジーンズを作ったら売れるのではないだろうか。
    A.一部の繊維業者は新しい取り組みを行っているが、全体としてはまだ昔のイメージが強い。中国製品と同じものを作っていても勝てないということで、最近は中国では作れないものに特化する動きが出始めている。
Q.競艇場の来場者を中心市街地に呼び込むことを考えてもよいのではないか。
    A.最近は競艇場の来場者も高齢者が多い。昔は競艇場のおかげで飲食店が賑わった。それが駅南に飲み屋街を形成していた要因の一つ。最近は客層が変わってきた。
Q.三谷や形原に2泊して、1日は競艇場で遊んでもらうというような企画はどうか。
    A.温泉と競艇のタイアップ企画はいろいろ実施している。イベント時の旅館宿泊券の提供やツアー企画も実施している。
Q.以前の会社で西浦にマンションを造ったことがある。蒲郡までは東京圏で、西三河から大阪圏になる印象だ。安城駅近くにトヨタ資本の25階建てマンション337戸が分譲されたが、即日完売した。トヨタとの連携を模索したらどうか。また、幡豆3町連携して三河湾を活用することが必要。さもないと、西尾蒲郡線は廃止されてしまう。
    A.現在、幡豆3町に加え、岡崎市と幸田町を含めた広域の観光協議会を立ち上げようとしている。将来的には西尾市まで含めた展開をしたいと考えている。すでに幡豆町とは色々と協力している。
    C.鎌倉・室町時代から海の道があるので、幸田町では、幡豆町、吉良町に海の東海道で売り込もうと声をかけている。リゾート法の時に三河ネットワークという組織を作ったが、それをもう一度活用しようという話もある。蒲郡には古墳もたくさんある。
A.今は工業に元気がないから観光も元気がない、そして商業も元気がない。どこか一つでも元気になったら、また変わってくるのだが、なかなか噛み合わない。悪循環だ。蒲郡は歴史、産業、産物などの売りに乏しい。
    C.そんなことはない。十分売りはあると思う。
    C.簡単に作れる売りではダメ。三河木綿も学校教育に取り入れて、後継者を育成するように仕組んでいく必要がある。
    A.学校の総合学習では取り入れている。
    C.デザインの先生を呼んできて、デザイナーの素養を持った職人を育てなければいけない。10年20年という期間をかけて、地元の文化とマッチしたものを作り上げていく覚悟が必要。

●協働のまちづくり
Q.8月頃協働のまちづくりの条例を作ったようだが、どんな内容か。
    A.市民も巻き込んでまちづくりをやっていこうという趣旨だ。NPO,ボランティア活動が活発になってきているので、それらをもっと増やしていこうという動きはある。また、今後退職者が増えるので、ボランティアでまちづくりに協力してもらおうという意図もある。
    C.最近は退職した高齢者がまちをパトロールするという活動も見られる。そういう活動を通して、また新たな活動が生まれることもあるのではないか。商業の活性化だけでなく、コミュニティの活性化についても考えることが必要なのでは。
C.時々は市民のことを必死で考えて、時々は全て忘れて新しいことを考えることが必要。全部行政が救ってあげるというスタンスではなく、市民が行政に協力するように促していく必要がある。