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  お勉強しましょ! 不動産売買
購入物件の保証

 欠陥住宅・・・いやな響きの言葉です。
せっかくのマイホームが、住んでみたらまともに使えないとか、日常生活に支障をきたしたりして、
家族の関係までなんとなくギクシャク・・・何てことになったら目もあてられません。
欠陥住宅をつかもうとしている人がいる訳はないのですが、事実驚くほど多くの事例があって
驚くばかりです。
また、欠陥住宅とまではいかないまでも、様々な不具合がおきる事も考えられますので、
責任の所在をはっきりとさせておくに越した事はありません。
そこで、保証について、新築・中古に分けて考えてみましょう。
 
●新築物件の保証
 
  平成12年4月1日施工の法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)
 の施行により、全ての新築住宅に対する、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
 (「瑕疵」とは、欠陥や欠点の事をいい、物件に瑕疵があった場合、売主はそれを修理したり、
 賠償金を支払ったりする義務がありますが、これを「瑕疵担保責任と呼び、
 売主が義務を負わなければならない期間を「瑕疵担保期間」と呼びます。)
  これまでは、民法上の瑕疵担保期間は、請負契約については木造5年、非木造10年と
 規定されていましたが、個別の契約ではこれを短縮する事が認められていてそれぞれ
 2年、5年などに定めるものが一般的でした。
 宅地建物取引業法では2年以上と定められています。
 これが一律10年以上(最大20年まで延長可能)になり、特例などは一切認めない訳ですから、
 大きな変更で、購入者にとっては喜ばしい事です。
  ただし、10年間の保証対象となるのは、構造体力上主要な部分と、
 雨漏りの侵入を防止する部分の2種類に限定されますから、それ以外の部分の瑕疵については
 各業者の、宅地建物取引業法を基盤とする独自の保証・アフターサービス等によって決まります。
  また、瑕疵担保責任を全うする方法については定めはなく、各業者に任されているため、
 業社が倒産してしまった場合などの危険回避はできません。
 
  そこで、これらの事を補うものとして、財団法人住宅保証機構の住宅保証制度を
 利用する方法があります。
 同機構が行なう住宅保証制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、
 一戸建住宅については2回、マンションなどの共同住宅については3回以上の現場審査により、
 検査員による審査に合格したものにつて住宅登録を行なう制度で、
 同機構の保証書が発行されます。
  また、万が一、保証期間中に業者が倒産してしまっても、
 登録業者負担となる最初の2年間を含めた10年間の長期保証(構造上重要な部分)について、
 修補費用から免責金額を除いた額の80%が保険金等として支払われます。
  さらに、品確法で義務付けられている10年保証の他にも、
 タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があることや、
 住宅性能保証制度の保証住宅であれば、住宅供給者の承諾のもと、
 次の住宅取得者に対しても保証書を継承することができるなど、
 家の買い換えの際には有利な条件になります。
  なお、この制度を利用するには、同機構の審査を経て登録された業者から、
 登録をされた住宅を購入する事が必要です。
 
 ・ 参考財団法人住宅保証機構ホームページ
  
 と、ここまでは完成後の保証のお話ですが、
 建築中に業者の倒産などで、住宅の工事を継続できなくなった場合など
 完成までにもしもの事があったらどうなるのでしょうか?
  これまでは購入者の判断で、まあ大丈夫だろうと、エイヤッで契約するしか
 ありませんでしたが、前述の住宅保証機構では
 「住宅完成保証制度」をスタートさせ、これを補っています。
 住宅完成保証制度は、住宅建設を受注した中小企業である住宅建設業者が倒産等した場合に、
 発注者(消費者)が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう、
 保証する制度です。
  万一の場合、機構は代わりの住宅建設業者候補(代替履行業者候補)を選定するとともに、
 増嵩工事費用の負担や前払金に係わる損害の発生に伴う追加の負担について、
 保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行います。
 保証のタイプには2種類あり、同保証を受けるには履行能力、経営状況、信用状況に関して
 以下の項目により、一定の審査を経る必要があります。
 なお、同制度は中小企業基本法に定める中小の住宅建設業者および個人を対象としており、
 資本金が3億円以下で、常時使用する従業員の数が300人以下の会社や個人に限定されます。
    
●中古物件の保証
 
  売主が不動産業者である場合と、そうでない場合で内容が異なります。
 
 1 売主が不動産業社の場合
   宅地建物取引業法では、不動産業社が売主の不動産については、
   最低2年間の瑕疵担保期間を定めておりますが、
   その他個々の会社で独自のサービスがあればに従います。
   また、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、
   「瑕疵を発見してから1年」という民法の原則に従う事になります。
   
 2 売主が一般個人や一般企業などの場合
   一般的には、雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、給配水管の、4つの瑕疵について
   2ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的ですが、築年数のある程度経過している
   物件の取引では、瑕疵担保を免責(瑕疵担保なし)とするケースもあり、
   瑕疵についてどのような責任負担を売主に持たせるかについては、
   当事者同士の判断に委ねられます。

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