不動産の達人サービス

  〜不動産売買Q&A〜

手付金について
 
Q1. 手付金の額は、一般的にどのくらい?
 
A1. 一般個人同士の取引では、特に決まった額というのはありませんが、
    売買価格の5%や10%というのが一般的です。
    万が一の手付解除の際に、手付の額が多すぎると負担が大きすぎますし、
    逆に少なすぎると、相手方が手付解除するのを容易にしてしまいます。
     不動産業者が売主の場合には、手付が一定額を超える場合には
    保全措置を講じることになっています。(宅地建物取引業法第41条1項)
    保全措置を講じなければならないのは以下の場合です。
    ※未完成物件の場合 手付金額が100分の5超 かつ 1000万超のとき
    ※完成物件の場合  手付金額が10分の10超 かつ 1000万超のとき
    手付金の保全には、
    1.保証委託契約(金融機関)
    2.保証保険契約(生命保険会社)
    3.手付金等寄託契約および質権設定契約
    があります。
     更に業者売主の場合には、売買代金の20%以上の手付金を預かることは出来ません。

Q2. 手付金は現金ですか?振込みや小切手でも良いの?
 
A2. 契約書上は、現金でも、振込みでも、小切手でも良い事になっています。
    売主・買主間で話し合って決めます。
    ただし小切手の場合は、現金と同様の預金小切手(いわゆる預手)が良いでしょう。
    手形や小切手は不渡りになる危険性があります。
    最も預手も、発行元の金融機関が倒産した場合の危険はありますが・・・

Q3. 手付解除ってどう言うこと?
 
A3. 簡単にいえば、売主・買主お互いに、手付金分の損をすれば契約をやめられると
    いうことです。
    一般個人同士の取引では、解除が出来る期日を設けます。
     不動産業者が売主の場合には、相手方が「契約の履行に着手するまで」は
    手付解除が出来ることになっています。

Q4. 手付解除の期日は何日くらいが良いの?
 
A4. これも特に決まった期日はなく売主・買主間で話し合って決めます。
     ローン条項の期日と同日にすることが多いようです。
    期日までは解除の可能性があるため、期日をあまり長く取りすぎると
    売主に負担が出る場合があります。

Q5. 上記の「契約の履行に着手するまで」って、具体的にいつまで?
 
A5. 「残代金の支払い」と「登記」が最終的な履行となりますが、
    履行の着手として認められた例として
    (1)中間金の支払い
    (2)買主が引き渡し期限後に売主にしばしば明渡しを求め
      売主が明渡しをすればすぐに残代金を支払える状態にあった時
    (3)買主が引き渡し期限後再三所有権移転登記を請求し、それと引き換えに
      残代金の支払いが出来るよう準備していた時
    (4)農地売買で双方が知事に許可を出していた時
      などがあります。
    住宅ローンを申し込んだこと等は契約の履行に当たりません。

Q6. 解約になった時に手付金はどうなるの?
 
A6. ケースにより異なりますので、以下に記します。
    
    @ローンが通らなかったとき
     住宅ローンを利用する時には融資利用の特約(いわゆるローン条項)を設けます。
     条項の期日は1ヶ月程度ですが、この期間内に、普通にローン申込みを行なったのに
     万が一ローンが通らない・減額されたなどの場合は、契約を白紙解除にすることが出来ます。
    A特約で白紙解除条項があったとき
     農地転用の許可が下りなければ白紙解除にする、
     担保が抜けなければ白紙解除にするなどの白紙解除条項をつけた場合です。
    B相手方から、手付解除の申し出があった時
     買主が解除する時は手付金の放棄です。
     売主が解除する時は、手付金を返し、更に手付金と同額を支払います。
     いわゆる「倍返し」です。
    C相手に契約違反があったとき
     催告の上契約を解除でき、手付金は返還します。催告は内容証明郵便が良いでしょう。
     この場合は契約違反ですから違約金を受け取ることができます。
     一般的な契約では、違約金の額は、売買代金の20%と定めています。  
  
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