沖縄の不動産情報源と住宅環境
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○不動産情報誌・物件情報サイト

うちな〜らいふ
グーホーム
住ism
宅建情報、タイムス住宅新聞
琉球新報副読紙/住宅情報 かふう
沖縄県不動産流通機構/ちゅらさん家
沖縄e物件
<不動産団体と加盟会社リスト>
沖縄県宅地建物取引業協会 (同) 協会加盟会員名簿
<不動産店の定休日>
沖縄の不動産店舗は東京などの都市圏と異なり、日曜・祝日が定休日のところが多い環境です。


 
住宅売買


○不動産売買事情

本島の中古マンションは1000万円前後〜。人気エリアの新築マンションは2500万円前後〜。
土地付き中古住宅はとても高く1500万円程度〜。新築一戸建ては2000万円前後〜。
新築住宅と中古住宅の価格差は少なく、中古住宅は相場というものがない異様な環境。内地の
都市圏よりもかなり割高な感覚があり、田舎不動産は安いという図式は沖縄にはまったく当ては
まりません。つまり同じ1500万円の家であっても豪華な住宅もあれば小屋のようなものもあり、
価格だけで判断できないのが沖縄の特徴のひとつ。
■ローン返済目安
頭金を除いた残額1000万円をローン返済すると、金利3%の場合では、35年均等返済で月々の
返済額は家賃と変わらない4万円、25年均等返済だと月々5万円ほど。但しマンション購入の場
合は毎月の管理費と修繕積立金が別途必要となり、安くても月1万円前後かかります。

○一戸建住宅の所有率
沖縄で一戸建住宅を所有する人の割合は全世帯の約50%。その半数は代々の住宅・土地を継
承、残りの半数は高額所得者が所有。普通の県内従事者が土地付き住宅を独力で購入するの
は、収入が低い沖縄ではかなりきつい環境となっています。

○任意売却物件

競売にかけられる前に所有者と抵当権者の合意の下に売却されるのが任意売却。但し、値付け
には2通りがあり、銀行など抵当権者が債務の関係で少しでも高く売却したい場合は市場価格よ
り割高な価格となりますが、抵当権者が早く売却して債務処理したい場合、競売の所要期間や
手続きなどを嫌う場合は割安な価格となり、買い手が見つからない場合はさらに値引きされます。
<任意売却物件/運営者の購入・売却プロセス一例>
住宅物件情報サイトで市場価格よりかなり割安の築22年の別荘物件を発見。問い合わせてみる
と任意売却物件。それから数週間後、さらに値下げされ市場価格の半額程度になっていたため
再度問い合わせてみると、所有者の自己破産が近づき、早く債務処理したい抵当権者(金融機関)
が土地代のみでの売却に合意。賃貸入居者が住んでいることで競売にかけにくい、という事情も
あり、お得な価格で購入。また賃貸入居者は契約解除申し出によって1年後に退去したものの、
実際に引っ越してみると、予想を超えた痛み具合いが分かり補修に労力とお金をかける羽目に。
購入から3年後、売却することになったものの、見違えるようにきれいになった住宅は市場価格で
買い手がつき、トータルで黒字となりました。


○不動産競売

中古住宅が異常に高い沖縄では不動産競売を活用するのも良い方法。しかし物件が少ない沖
縄ゆえに良い物件であればあるほど不動産会社が異常に高い金額で入札するため、常識価格
で落札するのが厳しい環境です。例えば2014年、名護市の築7年の太陽光パネル付コンクリー
トデザイン住宅が競売化されましたが、裁判所の評価額1130万円に対して落札価格は地元不
動産会社の1650万円。ちなみに内地ではプラス3割の1400万円前後が落札目安。落札した会
社は700万円も上乗せして2350万円で売り出しました・・・。
尚、競売参加には20%の保証金(開札1週間以内に返却)が必要。書類記入は簡単なので個人
でも簡単に参加できます。登記は裁判所が無料で行い、居座る居住者がいる場合は裁判所の
引渡し命令や強制執行制度があるものの、鍵の引渡しは裁判所の介在がありません・・・。
不動産競売公式サイトBIT

○値引き交渉のための不動産買い付け証明
不動産購入時、値引き交渉に有効なのが不動産買い付け証明。購入希望金額を記入して売主
に購入意志を伝えるための書類。口頭で値引き要請はできるものの書面のほうが効果的、1週
間以内に回答が得られます。法的に拘束されないため希望金額となってもキャンセルは可能。
ただし購入することが前提となるためキャンセルはモラル違反。何度も提出することもモラル違反。

○木造住宅ブームの兆候
2010年以降、沖縄本島は木造住宅の人気が高まっています。といってももともと沖縄は赤瓦の
屋根に象徴される木造住宅だったものの、台風対策・白蟻対策などで、次第にコンクリート住宅
が主流となっていきました。しかし、コンクリート住宅建設は木造住宅に比べて割高、しかも暑く
て湿気もこもるといったことからあまりいいことはありません。また木造建築基準の強化によって
台風対策の心配もなくなり、白蟻も減少。しかも安いといったことから木造住宅にスポットが当た
る環境となっています。

○ローコスト住宅
従来沖縄は、日本で最も建築コストが高いという土地柄のため、坪35万円を謳っているハウスメ
ーカーも、結局は坪90万を提示する詐欺のようなやり方。地元の工務店に頼んでも24坪の平屋
コンクリートブロック工法が1400万円(坪60万円ほど)。木造ではローコスト規格住宅を展開してい
る会社が本体価格1000万円〜。しかし諸費を入れると外溝なしで1250万〜になってしまいます。
もちろんさらに安く建てることもできますが、要は坪数が小さくても「坪40万円」にこだわり、業者
選びや設計プランに労力を使うことが必要。ちなみに土地は建ぺい率(多くは60%)の関係から平
屋で40坪程度、2階建てで30坪程度は最低必要となります。

○外国人住宅
外国人住宅が売買されている場合の多くは借地物件。1000万円前後で売買されている物件も
ありますが、土地は軍用地を扱う地元大手企業の所有であったり、一部国有地であったりします。
借地権の種類もいろいろあります。注意をしなければいけないのが借地契約終了時の問題。
将来、トラブルを招かないためにも細部にわたって取り扱い不動産業者への確認が必要です。
尚、借地物件は年間借地料(12万〜30万ほど)と借地名義変更料が別途必要です。
宜野湾・大謝名エリアの外国人住宅

○軍用地投資について
国から年間借地料が支払われる軍用地はポピュラーな投資物件として位置。返還の見込みが
ない軍用地はとくに人気で高値で取引されています。地域によっては返還が見込まれる軍用地
もあるので注意が必要となります。借地単価は毎年、国と沖縄県軍用地主連合会との間で決め
られますが、毎年値上げされ、値下げとなることはありません。年間借地料は8月に国から銀行
振り込みにて支払われ、借地料の毎年の値上げ分は12月に支払われます。
また 軍用借地は不動産というよりもリスクが少ない貯蓄商品の意味合いが強く担保価値も高い
ため、沖縄県の銀行では軍用地主ローンなども実施。尚、軍用借地の販売価格は一般不動産
のように「1m2単価×広さ」で計算されるのではなく「年間借地料×任意倍率」で計算されます。

○リフォーム屋・・・
東京など大都市圏では「ぼったくり」の悪質リフォーム会社が珍しくないものの、ここ沖縄でも状
況は同じ。重要なのは見積もりの前に料金目安を明示しない業者は相手にしないこと。適正価
格を事前に調べ、予算を聞かれたときは低めの予算を提示することも必要。というのも事前に伝
えると2〜3割増しの見積もりは当たり前、中には倍の料金をふっかけてくる悪質な会社も。もち
ろんこうした業者も相手にしないことが肝心。一番無難で安く済むのは職人さんに直接頼むこと。
例えば一戸建ての塗装を頼むと、テレビで宣伝している塗装業者は200万円、リフォーム業者に
頼むと100万円、職人さんに頼むと40万円、といった感じで、他の工事も同じような環境です。

○販売業者のリフォーム物件は割高
中古住宅の売り残り物件を不動産業者が安く買い取り、リフォームした後に販売するリフォーム
物件。一見魅力的なものの問題はその価格。高い利益を得るのと販売しやすいのが目的だけ
に、実際にかかったリフォーム代金に少なくとも100万円以上を乗っけて販売しているのが実際。
住宅自体も安く仕入れているため不動産業者が喜ぶ割高物件と考えたほうがいいかもしれま
せん。とくに物件数が少ない沖縄の場合は中古住宅の価格が高いだけに、フルリフォームした
物件は新築並みの価格で売られているケースもあります・・・。

〇マンション建設ラッシュ
もともと沖縄県民はマンション嫌いという定説があったものの、2016年頃からマンション建設ラッ
シュの状況が顕著となってきた。2012年前後は高層タワーマンションが注目されたものの購入
者は内地の人が多かった。しかし今回のマンション建設ラッシュで購入対象となるのは意識が
変わってきた沖縄の人々。価格は3LDKで2200万円程度〜、2LDKで1900万円程度〜というの
が価格目安となっている。ちなみにマンション建設ラッシュを牽引しているのはワイズマンション
のエールクリエイトなど。

○那覇の高級マンション事情
那覇で次々と高層タワーマンションを建設しているのが大和ハウス工業。新都心の沖縄NHK横
と牧志駅前にある25階建てのタワーマンションでは購入者のほとんどが内地の人や移住者。
さらに不況で着工が遅れていた沖縄最高峰を更新する30階建てツインタワー「リュークスタワー」
が2013年、新都心に出現。マンション2棟は大和ハウス工業と大京が分譲。
尚、本島中南部の分譲マンションは1700万円(1LDK)〜2700万円(3LDK)が価格目安。人気エリ
アで3LDKが2000万円以内で分譲されている場合もありますが、これは土地が借地となり毎年の
借地料支払いが必要な物件。中には定期借地(期限満了後に取り壊し)の物件もあります。
ちなみに大京は昔から沖縄に進出していることから右も左も「ライオンズマンション」だらけ・・・。


○石垣島不動産バブル
県外からの沖縄移住人気を背景に人口が増え続ける石垣島は、新空港着工以降の人口増を見
込んだ投資的な環境も手伝い、土地の値段が数ケ月毎に上がっていくという不動産バブル状態。
坪2万円だった土地が5年ほどで3倍以上になっているケースもあり、郊外では「ロケーションに関
係なく、どこでも一坪いくらという統一価格」という現象も出ています。
また島内には地元民が「リトルトーキョー」と呼ぶオシャレな店舗や高級住宅が建ち並ぶ移住村
も出現。開発が進む見晴らしのいい海辺の斜傾地では、「あんな場所に家を建てて台風がきたら
どうするの」と地元の人は呆れ顔、「移住者はもういらない」という住民の本音も出る状況です。
■バブル崩壊
2008年に入り、地元メディアによる移住者数の減少や土地価格の下落報道が相次ぎ、2010年に
は石垣島バブル終焉。但し、賃貸住宅の家賃は土地価格が下がっても高止まりの様相。

○バスタブとシャワー
沖縄では暑いアジア圏の国々と同様に、バスタブがなくシャワーのみという住宅も珍しくありま
せん。内地とは異なるのが沖縄スタイル。


 
賃貸住宅
 

○家賃相場

沖縄は2DK以上のファミリータイプが中心。那覇などの本島であれば2DKで4万円台が家賃相場。
駐車場付き物件も一般的。那覇で最も家賃が高いのは新都心のおもろまち周辺。供給過多気味
で空き部屋が多いものの家賃の高さは変わらず、2DK、ILDKで6〜7万円。またワンルームマンシ
ョンは全般的に割高な家賃傾向となっています。

○敷金・礼金
沖縄は保証金のシステムがなく、通常は敷金1ケ月程度で借りることができます。また那覇など
本島の物件は、敷金・礼金不要の物件が比較的多くあります。


○更新料
沖縄の賃貸住宅は東京などの都市圏と異なり、契約更新時の更新料(家賃1ケ月)はほとんど
の場合必要ありません。基本的に自動更新となります。但し中には更新時に事務手数料として
5000円程度の支払いが必要な場合があります。

○契約時の必要書類
保証人関連書類の他、本人の住民票、身元確認書類(免許証・健保証など)が必要です。

○保証人、保証代行
沖縄県外の人が沖縄で賃貸物件を借りる際、沖縄に本籍を持つ人の保証人を要求されることが
一般的でしたが、移住希望者の増加と定着によって、県外保証人物件、保証人不要物件、保証
代行会社利用物件などが増えてきています。 尚、賃貸保証会社は全ての賃貸契約で認められ
るわけではありませんが年々定着化してきています。
<本島の場合>
2008年頃より定着化がすすみ、賃貸保証会社加入が条件となっているケースが一般化。利用
条件は保証会社によって異なり、契約時に家賃の40〜50%を利用料として支払うなどの条件
があります。また賃貸保証会社加入時に、県外の連帯保証人(印鑑証明要)と保証人の身分証
明書(運転免許証などのコピー)が必要な場合が多く、「何のための保証会社加入なのか」とい
う矛盾もでてきています。
<賃貸保証会社/一例>
全保連
CASA(カーサ)・沖縄支店
フェアー信用保証

レキオス
琉球セーフティ

○ペット可物件

2009年より犬や猫のペットと同居できるアパートやマンションが増加。この背景には、古くて借り
手がいなくなった物件でも「ペット可物件」にすることで借り手が現れることにあります。また高い
需要を見込んでペット可の新築アパート建設も増加。

○外国人住宅

内地の人に大人気なのが外国人住宅。外国人住宅地域は基地周辺に多くあり、代表的な外国人
住宅エリアは宜野湾の大謝名、嘉手納の水釜など。人気があるために賃貸物件は割高家賃とな
っている場合があります。

○賃貸物件の探し方
沖縄本島や石垣島は賃貸物件が豊富。賃貸住宅だらけという環境です。このため不動産店を訪
ねるよりも、住みたい地域を歩いて「空室あり」や「管理会社」の表示がある物件を探したほうが
希望に合った物件を探すことができ、多くの物件に空室看板や入居者募集の垂れ幕がかかって
います。また沖縄は各種入居条件はひとつの目安。大家さんと交渉できる余地もあります。
尚、本島には数え切れないほどの不動産会社がありますが、離島の不動産会社は限られ、石垣
島は約50社(賃貸扱い20店ほど)、宮古島は約25社(賃貸扱い10店ほど)。不動産店がない島の
場合は島の人にいろいろ聞いたり、歩いて空室や空家を探し物件周辺住民に大家さんの連絡先
を聞き直接交渉。また役場を訪れて、公営賃貸住宅などの情報を得ます。
■不動産店のHP掲載物件が割高な場合も・・・
沖縄移住ブームを背景に、内地の人向けにHPを作成しているケースがありますが、これは地元の
人に貸すよりも高く家賃が取れるため。人気の石垣島ではHP掲載家賃は地元の人に貸す場合の
3割前後を水増しているケースがありますので、不動産店を利用する場合は地元の人を対象にした
良心的な不動産店を探すことも必要です。


○運営者の住居契約プロセス

犬を飼う予定だったため、先ずはペット可の賃貸物件
を「うちなーらいふ/住宅情報サイト」で検索。
春の転居シーズンを過ぎていたため期待はしてなかっ
たものの希少物件がヒット。なんとベランダが約40畳。
国際通りや牧志駅のすぐ近く、バイクを置ける無料の
屋内スペースもあることから写真と間取り図だけでほ
ぼ決定。家賃は少し割高だけど、ベランダの広さに降
参。また室内の板張りの壁はとてもポピュラー。
<仮押さえ〜契約>
仮押さえ(家賃1ケ月分)してもキャンセルすればお金は返却可、見たい部分の写真を撮りに行って
くれた良心的な仲介業者だったため、「入居申込書」をファックス送付して仮押さえ。現地内見日を2
週間後に決め、それまでに賃貸保証会社の審査も終了。沖縄での内見時にも問題がなく正式契約。

◇賃貸保証会社への支払いは契約時のみ家賃の50%。県外保証人1人要。
◇契約は自動更新(更新料不要)。敷金・礼金・ペット保証金/各1ケ月。